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Referenzzinssatz

Veröffentlicht am 27.08.2015

In den vergangenen Wochen war das Thema Referenzzinssatz in den Medien nahezu dauerpräsent und es betrifft mehr als die Hälfte der Einwohnerinnen und Einwohner. Gerne geben wir einen Einblick zu diesem Fachbegriff aus dem Mietrecht.

© Zanuco Treuhand© Zanuco TreuhandDie Basis zur Erstellung von Mietverträgen wurde im Jahr 1990 mit der "Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen" VMWG gelegt. Darin wurden alle wichtigen Bestandteile festgehalten, worüber sich Mieter und Vermieter im Klaren sein müssen.

Üblicherweise basiert ein im Mietvertrag vereinbarter Mietzins auf dem jeweils aktuell gültigen Referenzzinssatz. In Art. 12a VMWG ist festgehalten, dass sich dieser Referenzzinssatz auf "den vierteljährlich erhobenen, volumengewichteten Durchschnittszinssatz für inländische Hypothekarforderungen" stützt und um längerfristig keine Verfälschung der Resultate zu erhalten "durch kaufmännische Rundung in Viertelprozenten festgesetzt" wird. Der geltende Referenzzinssatz wird jeweils durch das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF) vierteljährlich bekannt gegeben. In den letzten Jahren hat sich der Referenzzinssatz massiv nach unten entwickelt. Wurde ein Mietvertrag z.B. am 01.10.2008 abgeschlossen, so galt damals ein Referenzzinssatz von 3,5%. Gegenüber dem aktuell gültigen Satz von 1,75% bedeutet dies eine Halbierung des Satzes in den vergangenen 7 Jahren.

Verändert sich jetzt also der Referenzzinssatz gegenüber demjenigen, welcher im Mietvertrag als Basis definiert wurde, so hat der Mieter theoretisch Anspruch auf eine Reduktion der Miete. Dies geschieht jedoch nicht automatisch, sondern der Mieter muss diese Mietzinsanpassung beim Vermieter schriftlich beantragen. Der Vermieter hat seinerseits nun die Möglichkeit ein solches Senkungsbegehren mit diversen Argumenten abzuwehren.

Betrachtet wird unter anderem die Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses im Vergleich mit anderen gleichwertigen Objekten, die Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise spielt eine weitere Rolle oder aber auch die vorhandenen Mietzinsreserven, falls dem Mieter nicht alles überwälzt wurde. So stehen beide Parteien mit den jeweiligen Argumenten vor dem Entscheid den Mietzins zu senken oder nicht.

In der Praxis sind sich Mieter und Vermieter in diesem Punkt oftmals uneins und es Bedarf eines Termins bei der kantonalen Schlichtungsbehörde. Unsere Erfahrungen haben jedoch gezeigt, dass es für alle Beteiligten das beste ist, gemeinsam und ohne das Beiziehen eines Schiedsgerichts eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Gerne unterstützen wir Sie dabei oder stehen bei Fragen oder Unklarheiten zur Verfügung.